Риелторы с начала года говорят о росте спроса россиянами на жилье, но, как показывает мониторинг, 80% всех сделок на рынке – это обмены, а не покупка или продажа. С другой стороны, растет интерес к зарубежному жилью. Причина проста – даже в нынешних не лучших ценовых условиях средняя столичная квартиры равна по стоимости «домику у моря» или апартаментам в любой из столиц Европы.

Рассмотрим все факторы, которые оказывают наибольшее влияние на состояние рынка жилья. Оговоримся, что он переживает сейчас не самые лучшие времена: несмотря на резкое проседание цен – до 35-40% за последние полтора года, уровень реальных доходов россиян не позволяет им покупать квартиры. Это подтверждают и опрошенные ВЗГЛЯДом представители крупнейших московских риелторских компаний. По их данным, в основном на рынке совершаются так называемые «альтернативные сделки». Если в последние 12-15 месяцев на альтернативу приходилось до 70–80% заключаемых на вторичном рынке сделок, то сегодня – около 90%. Итак, первый фактор – это отсутствие свободных средств у граждан и размен с доплатой в «плюс» или «минус» за имеющееся жилье.

«В среднем доходность жилья в Европе определяется в 4-6% годовых от общей стоимости »
Второй фактор – количественный рост ипотечных кредитов. Этот важнейший инструмент улучшения условий проживания тоже показывает положительную динамику. Количество ипотечных сделок в марте увеличилось по сравнению с февралем на 75%, а по сравнению с прошлым мартом – в 6,5 раза. Однако, несмотря на усилия федерального правительства опустить планку жилищных кредитов до уровня «массовой доступности», которой называют 10-11%, переломить ситуацию с дороговизной ипотеки пока не удается. Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в марте снизилась всего лишь на 0,58% и составила 16,72%, сообщают аналитики «Кредитмарт». Заметим, что это в 3-4 раза выше среднеевропейской кредитной ставке.

Третий фактор – цены на жилье медленно, но все же уверенно растут. По данным «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.ru), долларовый индекс цен предложения московского жилья вырос за март почти на 2% - с 4106 до 4186 долларов за 1 квадратный метр. В рублях он практически не изменился из-за «игры» курсов - около 122,9 тыс. рублей.

Таким образом, ситуация на рынке жилья вкратце такова: цены медленно растут, ипотека не становится доступнее, а улучшения жилищных условий ждет большинство граждан, хотя и не имеет на это средств.

Рассмотрим гипотетический вариант – альтернативная сделка с имеющимся жильем в Москве, но не внутри столицы, а далеко за ее пределами. За «усредненное жилье» возьмем 3-комнатную квартиру в хорошем районе города порядка 70-80 квадратных метров. Ее рыночная цена на сегодняшний день – порядка 500-550 тыс. долларов. Изучив предложения агентств недвижимости в Москве и сайты зарубежных риелторов во Франции, Германии, Италии, Испании, Греции, выведем допустимые и вполне возможные варианты размена московской квартиры.

Но сначала немного статистики: за прошлый год россияне потратили 11,3 млрд долларов на приобретение недвижимости в других странах, подсчитали специалисты компании DOKI. Самые популярные рынки - Болгария, Испания, Турция, США и Израиль.
Купить квартиру или дом в Турции захотели 12% клиентов компании, в США - 10%, в Израиле - 9%. Далее по популярности следуют Италия - 5,8%. Чехия - 4,9%, Германия - 4,6%. Хорватия и Черногория пользовалась популярностью среди 3,6% клиентов, на долю Кипра пришлось 3,4% сделок, французская недвижимость - 3,1% запросов и сделок.

По данным агентства, средняя сумма сделки с недвижимостью в Болгарии составляет 42 тыс. евро, в Испании - 178 тыс., в Турции - 108 тыс., в Израиле - 167 тыс. долларов.
Главным аутсайдером года стали ОАЭ – кризис «уронил» цены на 45-48%, отмечается в материале АН DOKI.

Итак, каковы реальные варианты обмена столичной квартиры на дальнее зарубежье. Портал Metroinfo.ru предлагает 2-этажный дом с садом в парковой зоне в 7 км от голландского Амстердама. Общая площадь - около 140 «квадратов», сада – 200 метров. Стоимость - 328 тыс. евро. Примерно столько же будет стоить 2-этажный пентхаус на побережье Испании в новом жилом комплексе.
За те же 500-550 тыс. долларов такую же цену можно купить 2-комнатную квартиру с видом на море на французской Ривьере, правда, маленькую - порядка 50-60 квадратных метров.
Вполне вписывается в этот бюджет небольшая вилла в Италии, если исключить дорогое побережье Тосканы. Но приличный небольшой дом в Лигурии или Калабрии вполне возможен – стоимость небольшого поместья в 0,3-0,5 га с домом в 120-150 квадратных метров обойдется в 270-350 тыс. евро.

В континентальной Европе тоже есть множество вариантов. Так, например, средняя цена квадратного метра жилья в Париже составляет порядка 5,5 тыс. евро. В Мадриде – 3 тыс., Риме- 3,5 тыс., Барселоне – 2 тыс., Берлине – 2,5 тыс., Праге – 1,5-2 тыс.
Другой вопрос – что делать с этой недвижимостью, учитывая большие сложности с переездом. Ответ прост – это выгодное вложение средств и стабильный доход от сдачи жилья в аренду. Расчет незамысловат: в среднем доходность определяется в 4-6% годовых от общей стоимости недвижимости. Эта цифра всегда адекватна стоимости годовой ставки по ипотеке, так как в противном случае рынок жилья в Европе не был бы так стабилен и не пользовался бы спросом – зачем снимать и платить «чужому дяде», когда проще получить кредит и оплачивать свое собственное жилье.

Кстати, несмотря на не самые лучшие времена на рынках недвижимости во всем мире, практически везде под приобретение квартиры или дома иностранец может получить банковский кредит. Ставка по ипотеке не превышает 4-5,5% годовых.
Конечно, данные расчеты не всем интересны, т.к. несмотря на всю привлекательность «заморской жизни», хочется иметь возможность улучшать свои жилищные условия на родине.